Los gastos asociados a la compra de una vivienda con financiación (excluidos aquellos de los que se hace cargo la entidad financiera) se han incrementado con fuerza desde el mes de mayo de 2019, según un estudio publicado por idealista.
El incremento en el precio de la vivienda y la negativa de los bancos a financiar más del 80% del valor de tasación, junto con otros gastos asociados como los impuestos y otros gastos inherentes a la operación, han provocado que la cantidad de ahorros que hay que aportar para convertirse en propietario de una vivienda haya crecido un 21% en los últimos cuatro años. El importe medio de una entrada para una vivienda de 2 dormitorios en España era de 34.906 euros en mayo de 2019, mientras que en mayo de 2023 se sitúa en 42.293 euros.
Tanto la entrada como el importe a financiar han crecido, a lo que se suma el ascenso del coste de financiación. Con una hipoteca a 30 años a la tasa media registrada en mayo de 2019 (2,15%), las cuotas del primer año se situaban en 352 euros para una vivienda de 2 dormitorios en España, mientras que en mayo de 2023 (con un tipo de interés de abril según el Banco de España del 3,61%) el importe llega hasta los 513 euros, un 46% más.
Más ahorros necesarios
Cuenca y Santa Cruz de Tenerife son las capitales en las que más han crecido los ahorros que los compradores tienen que aportar, con un 42% y un 41% respectivamente. Les siguen los crecimientos de Palma (39%), Valencia (34%), Alicante (33%), Pontevedra (32%) y San Sebastián (28%). En Madrid el incremento fue de solo el 7%, mientras que en Barcelona aún fue menor: el 1%.
En las ciudades de Sevilla y Zamora la entrada necesaria es la misma que hace 4 años, mientras que en un total de 5 ciudades esa cantidad se ha reducido. La mayor bajada es la registrada por Teruel, donde es necesario aportar un 17% menos para comprar la vivienda, Jaén (-14%), Palencia (-12%), Ceuta (-3%) y Ourense (-2%).
Acorde al precio de sus viviendas, Palma es la capital en la que los ahorros necesarios para poder financiar una vivienda de 2 habitaciones son más elevados: 106.079 euros. Le siguen Barcelona (97.230 euros), San Sebastián (91.948 euros), Madrid (72.340 euros) y Girona (60.619 euros).
En el extremo opuesto encontramos a la ciudad de Jaén, donde la entrada para la compra de una vivienda es más baja: 21.103 euros. Le siguen Zamora (25.804 euros), Lleida (26.151 euros), Huelva (26.289 euros), Teruel (27.666 euros), y Palencia (27.788 euros).
Subidas en la cuota hipotecaria del primer año
Con estos cambios en los importes a financiar el encarecimiento del Euribor ha provocado que las cuotas que paga el comprador en el primer año también se hayan disparado en relación a hace 4 años. La mayor diferencia se ha notado en Cuenca, donde se ha pasado de una cuota mensual de 242 euros a la actual de 413 para una vivienda de dos dormitorios. Un 71% más.
Les siguen las subidas de Santa Cruz de Tenerife (69%), Palma (67%), Zaragoza (62%), Valencia (61%) y Alicante (60%). La lista de las capitales con incrementos igual o superiores al 50% en las cuotas se completa con Pontevedra (58%), San Sebastián (53%), Badajoz (53%), Almería (52%), Vitoria (51%), Ávila (50%) y Soria (50%). En Madrid la cuota se ha encarecido un 29% mientras que en Barcelona se ha quedado en el 22%.
A pesar de que los precios se han reducido en 5 ciudades, las cuotas sólo han bajado en Teruel, donde se ha reducido un 1%. Las menores subidas se han producido en Jaén (3%), Palencia (6%), Ceuta (17%) y Ourense (18%).
Actualmente, la mayor cuota mensual para la compra de una vivienda de dos habitaciones se paga en San Sebastián, ya que alcanza los 1.347 euros. A continuación, se sitúan Palma (1.283 euros) y Barcelona (1.092 euros), las tres únicas capitales con cuotas por encima de los 1.000 euros. Con cifras inferiores se encuentran Madrid (953 euros), Pamplona (756 euros), Bilbao (725 euros), Málaga (721 euros), Girona (681 euros) y Valencia (668 euros).
Jaén, por su parte, exige la cuota hipotecaria más baja durante el primer año, con 264 euros. Por debajo de los 300 está también Lleida (294 euros).
Para Francisco Iñareta, portavoz de idealista, “la situación para los potenciales compradores no para de complicarse. Por una parte, las subidas de tipos están impactando de forma directa en el mercado hipotecario encareciendo los créditos. Mientras, los precios continúan creciendo y exigiendo un mayor volumen de ahorros y cuotas aún más elevadas para los nuevos hipotecados. Estos dos fenómenos conviven por la existencia de una demanda solvente que todavía es suficiente para sostener el mercado, aunque esta tendencia podría frenarse tras los últimos incrementos de tipos del BCE de ayer jueves”.
Metodología
El precio de vivienda tipo es la mediana de los precios de los pisos de dos dormitorios publicados en cada área y momento analizado. Teniendo en cuenta un tamaño medio actual de 2,4 personas/hogar en España según datos publicados por el INE, se analiza una vivienda tipo de dos dormitorios como el mínimo necesario para el establecimiento de un hogar. Sobre esta cifra se ha estimado diferentes descuentos estimados en función de las peculiaridades de cada mercado para calcular el precio de cierre sobre el que calcular la carga fiscal de cada CCAA y los gastos asociados, así como el 20% de valor no financiado.
La cuota hipotecaria se ha calculado para una hipoteca a 30 años con el tipo de interés declarado por el Banco de España para mayo de 2019 y en abril de 2023. (Tipo de interés para nuevas operaciones de crédito a la vivienda. Tipo medio ponderado)
