La mejora de la situación laboral de los jóvenes, el incremento de la oferta de viviendas y la seguridad jurídica son para BBVA Research las líneas de actuación necesarias para facilitar el acceso al alquiler entre los jóvenes españoles, según su estudio ‘Medidas para fomentar el alquiler y ayudar a la emancipación de los jóvenes’.
Los jóvenes españoles se emancipan a los 30 años, casi tres años más tarde que la media europea, y con una edad superior a la que les correspondería por nivel de renta. El motivo principal de este retraso es la dificultad de acceder a una vivienda a un coste reducido y en una localización que satisfaga las preferencias de los recién graduados, tal y como recoge el informe.
El alquiler suele ser la opción preferida para este grupo de población, aunque no necesariamente la más económica, ya que, en 2020, un hogar español destinaba, de media, el 30% de su renta disponible al pago del alquiler, según los datos citados en este estudio.
Además, los jóvenes españoles están más expuestos a la precariedad laboral y salarial, lo que hace que alrededor del 65% de las personas de entre 15 y 34 años todavía viva con sus padres. La situación laboral hace que los jóvenes tengan una renta en torno al 13% inferior a la de los hogares de entre 25 y 54 años y, también, por debajo de los niveles de países del entorno.
Precios del alquiler elevados respecto a la renta
A la hora de acceder a una vivienda de alquiler, los jóvenes españoles encuentran que los precios consumen buena parte de sus salarios. Salvo en Ciudad Real y Teruel, en el resto de provincias los hogares jóvenes deben destinar al pago del alquiler más de un tercio de la renta media del hogar, como alerta BBVA Research en su estudio.
A eso se suma que el aumento de la demanda ha ido desacompasado al de la oferta y la escasez de parque de vivienda de alquiler social, con solo un 1,1% del parque total, muy lejos del 30% de Países Bajos o del 20% de Austria y Dinamarca. En esos tres países, más del 80% de la población tiene acceso al parque social.
Los elevados precios que muestran los alquileres en España en la actualidad hacen que solo el 3,3% de los hogares pague una renta por debajo del nivel del mercado, lo que equivaldría al alquiler social.
BBVA Research observa en su estudio que en los últimos años se han producido «cambios legislativos relevantes» que han repercutido en la oferta del alquiler. Entre ellos, cita el control de los alquileres, con efectos como la reducción de oferta, el encarecimiento de las rentas, deterioro del parque residencial y proliferación de mercados paralelos; las medidas contra grandes tenedores, que «supone un freno a la profesionalización de un mercado altamente atomizado»; o la inseguridad jurídica, que lleva a los propietarios a tener los inmuebles vacíos.
Más oferta y mejores condiciones laborales
BBVA Research considera que para facilitar el acceso de los jóvenes al alquiler la primera condición deberá ser su estabilidad laboral, con una reducción de la temporalidad en los primeros años de sus carreras. En este sentido, valora la repercusión de la última reforma laboral, que ha permitido que «el crecimiento de los contratos indefinidos ha sido más acusado entre los jóvenes menores de 25 años».
«Esto puede reducir la rotación laboral, mejorar la productividad y, por tanto, suponer un incremento de la renta salarial de los jóvenes y una reducción del esfuerzo de acceso a la vivienda», puntualiza el informe.
Desde el punto de vista de la oferta, BBVA Research sostiene que el parque de vivienda social de España, con un 1,1% del total en 2010, debería acercarse en los próximos años al 7% en el que se sitúa la media de la Organización para la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE). Esto supondría alcanzar algo más de 1,8 millones de viviendas sociales, alrededor de 1,5 millones de viviendas más de las actuales.
La construcción de nuevas viviendas también implica aumentar el presupuesto para este fin e impulsar la colaboración público-privada, unido a un replanteamiento de la planificación urbanística y un mayor aprovechamiento del suelo existente. Además, para BBVA Research, la llegada de los fondos europeos «son una
oportunidad para financiar la construcción de nuevas viviendas destinadas al alquiler cumpliendo con criterios de sostenibilidad medioambiental».
Entre las soluciones para mejorar la oferta de vivienda, este estudio también aboga por actuar en las viviendas vacías, ya que según el Censo de Población y Viviendas de 2011, en España existían 3,4 millones de viviendas vacías. No obstante, no todas se localizan en lugares donde existe demanda.
BBVA Research propone en este documento «establecer una definición clara de vivienda vacía y cuantificarlas en los municipios con tensiones de demanda y sus proximidades» y crear un organismo encargado de «promover soluciones para devolver al uso las viviendas vacías en las ciudades con mayor presión de demanda». De nuevo, los fondos europeos pueden suponer una oportunidad para rehabilitar estos inmuebles antes de sacarlos al mercado.
Las reducciones fiscales a los propietarios cuando los inquilinos sean jóvenes con recursos limitados es otra de las medidas citadas en este estudio para dar respuesta la demanda de alquiler, aunque propone elevar esta reducción hasta el 100%.
Por último, BBVA Research defiende la necesidad de establecer «un marco estable que atraiga inversión» y aleje la «incertidumbre regulatoria» de los últimos años. Esto dará seguridad al propietario, para agilizar la resolución de conflictos, y a las empresas, evitando la penalización a los grandes tenedores de vivienda.
