“En principio, el precio de la vivienda no va a bajar: una caída de los tipos de interés reales solo facilitará el acceso a la financiación externa, pero no abaratará el precio de la vivienda”, explica la profesora de la UCLM, María Jesús Ruiz Fuensanta, al analizar el actual estancamiento de la oferta de viviendas y las expectativas ante una bajada de los tipos de interés.
La profesora del Departamento de Economía Española e Internacional, Econometría e Historia e Instituciones Económicas de la UCLM, María Jesús Ruiz, asegura que esas expectativas apuntan a que pueden bajar los tipos de interés reales, pero no es seguro y, en su caso, lo que harían sería facilitar el acceso a la financiación, pero no actuarían sobre el precio de la vivienda ya que cuanto más fácil sea el acceso a la financiación externa “lo normal es que aumente la demanda y los precios”.
En el análisis del mercado inmobiliario realizado con este digital, Ruiz Fuensanta señala que la oferta de viviendas está “bastante estancada”, un problema que se arrastra desde el año 2007 y se ha mantenido pese a la etapa de recuperación económica y, además, se vio, de nuevo, afectada durante la pandemia por la paralización económica.
A todo ello se suma el impacto que la subida de los tipos de interés ha tenido en el mercado de construcción de viviendas con la subida del precio de los materiales, una circunstancia que ha impedido, en muchos casos, que se pudieran finalizar proyectos en marcha y ha dificultado poner en marcha otros proyectos de obra. A ello se suma, la dificultad para encontrar mano de obra preparada para trabajar en el mundo de la construcción.
En definitiva, -explica esta experta- no hay una oferta adecuada de vivienda que vaya a abaratar los precios y esto se convierte en una de las causas por las que se expulsa gente de grandes urbes como Madrid y Barcelona. Es todo un cúmulo de factores los que están dando lugar a un nuevo efecto sobre provincias limítrofes a estos grandes centros de población como es el caso de Guadalajara donde se ha registrado un aumento notable de la firma de hipotecas.
Bajada del precio de las viviendas
Preguntada por una posible bajada del precio de la vivienda residencial, la profesora es tajante al afirmar que, en principio, el precio no va a bajar y el abaratamiento de los tipos de interés reales solo facilitaría el acceso a la financiación externa pero no al precio de la vivienda.
A su juicio, para que baje el precio de la vivienda la única posibilidad es gestionar de forma más eficiente la oferta de edificación y los expertos apuntan, como causa que limita la construcción de nuevas viviendas, la gestión del suelo por parte de los organismos responsables, es decir, los planes de ordenación urbanística de los municipios.
“De hecho –dice- una gran parte de los planes de ordenación urbanística no se han revisado desde el año 1992 y las cifras que se manejan apuntan a que un 30% de los municipios no tienen revisados los planes posteriormente a este año, incluso, después de 2008 son pocos los que lo han actualizado. Todo esto limita la posibilidad de desarrollar proyectos de edificación”.
Ruiz Fuensanta, que reconoce que el inmobiliario es uno de los mercados más complejos, asegura que tenemos un problema complicado de accesibilidad a la vivienda porque la renta media es baja, hay restricciones para acceder al crédito –son duras las condiciones de los bancos- y hay que competir con inversores que utilizan recursos propios con fines especulativos.
No es el mejor momento
Teniendo en cuenta esta situación, la experta no entra en hacer recomendaciones sobre cuándo es o será mejor adquirir una vivienda, pero reconoce que ahora “el momento no es el mejor”. Tampoco puede asegurar que la situación vaya a mejorar en el futuro ya que, “si el problema actual no viene de la demanda sino de la oferta, ésta no va a aumentar de la noche a la mañana”.
Este es un proceso –aclara- que implica desde la concesión de los visados de obra hasta la ejecución del proyecto inmobiliario y todo eso supone un tiempo de unos dos años… el abaratamiento de los precios de la vivienda, por tanto, sería un proceso a medio plazo.
Preguntada sobre quienes tienen en su mano la posibilidad de mover ficha para agilizar este mercado, Ruiz Fuensanta apunta al sector público, -los ayuntamientos- quien tiene en posibilidad de intentar hacer más fácil el acceso al suelo urbanizable y una mayor promoción de la vivienda social con condiciones de acceso más asequibles que las que se puedan obtener en el mercado libre.
