El 45% de los ingresos familiares en España se destina al pago de hipotecas, lo cual supera significativamente el promedio de la Unión Europea (UE) y representa un aumento de alrededor de 15 puntos en comparación con los datos de 2021, según un estudio realizado a cabo por OBS Business School sobre el mercado inmobiliario.
Este informe, titulado ‘Los desequilibrios del mercado inmobiliario español’, y dirigido por Carlos Balado, profesor y director de Eurocofin, señala que este drástico aumento en los costos de las hipotecas y sus préstamos es la razón detrás de la notable desaceleración en el número de transacciones de compra de viviendas en el presente año.
El informe también destaca que el precio de la vivienda en España está aumentando a un ritmo más rápido que los salarios, lo que está contribuyendo al incremento de la desigualdad de riqueza y a una mayor proporción de la población en riesgo de exclusión social. Desde que se inició el aumento de las tasas de interés, los precios de las viviendas han aumentado un 8%, y se espera que suban otro 2% durante el resto del año.
El estudio también hace énfasis en que varios datos macroeconómicos están afectando negativamente la situación actual del mercado inmobiliario, incluida la inflación, que “reduce el nivel de ahorro necesario para abordar el proceso de adquisición de vivienda”. De hecho, el ahorro se ha reducido del 14,8% en 2020 a un 7,4% en la actualidad debido a los confinamientos. Asimismo, se señala que el número de habitantes en España ha aumentado en 283 732 en el último año, lo que impacta positivamente en la creación de hogares y la demanda potencial en el mercado inmobiliario.
El informe también destaca que gran parte de este crecimiento se debe a un aumento de la población extranjera en España (255 191 personas), lo que influye más intensamente en el mercado inmobiliario, ya que estas personas buscan destinos laborales o de retiro. El perfil del comprador actual, según el estudio, generalmente tiene un ingreso medio o alto, es de mediana edad y posee un patrimonio previo considerable (ya sea inmobiliario o financiero). Por lo tanto, a menudo no depende de créditos para financiar una parte significativa del costo de la vivienda.
Existe un desequilibrio entre la oferta y la demanda de vivienda
Otra conclusión del estudio es que en la actualidad en España hay una falta de equilibrio entre la oferta escasa y una alta demanda, especialmente a precios enormes. El informe destaca que, aunque se crearon 420.000 nuevos hogares en España entre 2020 y 2022, el número de viviendas nuevas apenas llegó a las 300 000 debido a los altos costos de construcción, la falta de suelo urbanizable y los problemas o retrasos en la obtención de licencias de construcción.
En mayo de este año, según los datos más recientes recopilados por el informe, se realizaron 58 800 compras de viviendas en España, lo que representa una disminución del 11,4% en comparación con el mismo mes del año pasado. Solo aumentaron las ventas en Asturias (8%) y Murcia (1,3%). Se espera que al final del año se completen hasta 480 000 transacciones, una cantidad significativamente menor que las 650 000 de 2022.
Las viviendas actuales están diseñadas para albergar en promedio a 2,51 personas, y se espera que este número disminuya a 2.41 personas en 2035. Se prevé que las viviendas unipersonales aumenten en los próximos 15 años, alcanzando los 6.5 millones en 2037 (el 29.8% del total). En cuanto a los precios, aumentaron un 6,3% en el primer trimestre de este año, y se espera un aumento adicional del 2% en lo que queda de 2023. El costo por metro cuadrado se situó en 1 616 euros, con un aumento del 0,8 %.
En términos de comunidades autónomas, los mayores incrementos se produjeron en Navarra, Cantabria y Canarias, mientras que solo descendieron en Extremadura, Castilla-La Mancha y Murcia.
Descenso del 23,9% en la concesión de hipotecas
El estudio también destaca que la concesión de préstamos hipotecarios cayó un 23,9%, llegando a 25 754 operaciones (solo el 43,7% de ellas fueron financiadas de esta manera, lo que indica que todavía hay ahorros provenientes del periodo de confinamiento que se destina a la construcción de viviendas). La hipoteca promedio en España es de 145.000 euros y se paga con un desembolso mensual promedio de 648 euros.
El informe también indica que, ante el constante aumento de las tasas de interés, los compradores están buscando cada vez más tasas de interés fijas en las hipotecas, y ya representan el 66,92% de los nuevos préstamos hipotecarios. El periodo medio de contratación es de 24 años, y se espera que a lo largo de 2023, los plazos se alarguen como medida para contrarrestar el impacto del aumento de las tasas de interés.
La necesidad de un pacto de estado
Finalmente, el informe concluye que es necesario reanudar la construcción de viviendas de protección oficial (VPO), alentar y facilitar la labor de las cooperativas de vivienda mediante la cesión de terrenos y el apoyo a la promoción de edificios. protegidos. En España, hay aproximadamente 290 000 viviendas sociales que cubren el 1,6% de las familias. Este porcentaje coloca a España en uno de los últimos lugares de la UE en comparación con Países Bajos, donde la proporción de viviendas sociales llega al 30% de las familias, Austria (24%) o Dinamarca (20,9%).
Aunque ya se han planteado iniciativas para incrementar el esfuerzo inversor en vivienda del sector público con el objetivo de lograr un progresivo aumento del parque público de vivienda social en alquiler a medio y a largo plazo, el informe de OBS considera imprescindible poner en marcha políticas de colaboración público-privada para poder incorporar al mercado viviendas asequibles o a precio tasado que logren equilibrar el mercado.
El profesor y director del estudio, Carlos Balado, cree necesario “recurrir a la fórmula del Pacto de Estado, un compromiso político a largo plazo que proporcione estabilidad regulatoria al mercado inmobiliario, respete las reglas del libre mercado y facilite el acceso a la vivienda a todos los ciudadanos al margen de ideologías”.
